Jesús Domínguez Gómez
Abogado
Socio de DOYCA Estudio Legal
De todos es sabido la gran problemática que ha conllevado la proliferación de pisos turísticos en las ciudades españolas, cuya economía se basa en gran medida en el sector turístico y servicios.
Las ventajas que, para el turista que visita nuestro país (y, especialmente, para el que alquila el inmueble), ofrece la nueva opción de alquiler de pisos turísticos, frente al uso tradicional de un hotel para pernoctar durante un viaje, ha desencadenado un sinfín de conflictos entre propietarios y resto de vecinos, que ven cómo dicho negocio turístico afecta negativamente a su derecho al descanso, así como al uso compartido de las zonas comunes en un edificio de viviendas.
A este respecto, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado recientemente dos importantes sentencias que van a afectar, a buen seguro, el futuro del mercado de los pisos turísticos en nuestras ciudades. Se trata de dos supuestos ocurridos, precisamente, en dos de las ciudades más turísticas de España: Oviedo y San Sebastián.
En ambos casos, la comunidad de vecinos del edificio afectado incluyó expresamente en sus estatutos la prohibición de actividades económicas (oficinas, despachos de abogados, consultas médicas, etc.) dentro del inmueble, con el fin de salvaguardar los derechos de sus residentes.
Finalmente, y tras el correspondiente procedimiento judicial, el Tribunal Supremo ha considerado que el alquiler de viviendas para uso turístico “es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.
Así, el Alto Tribunal ha añadido que las limitaciones que se incluyan en los distintos estatutos de la comunidad de propietarios “tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos” (STS, núm. 1671/2023, de 29 de noviembre).
Atendiendo a dichas resoluciones judiciales, cobra especial importancia el que las comunidades de propietarios incluyan en la redacción de sus estatutos la prohibición de actividades económicas (se podría hacer mención expresa, además, a tales pisos turísticos), con el fin de evitar el compartir su residencia habitual con aquellos visitantes que deseen conocer nuestras ciudades. No obstante, dicha inclusión (a partir de una redacción ex novo o de una modificación posterior de los estatutos ya vigentes) requerirá el voto de la unanimidad de los propietarios para su aprobación (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal).
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