Juan Carvajo Lucena
Abogado-Socio
DOYCA Estudio Legal
Siempre que se adquiere una vivienda de nueva construcción (obra nueva) debemos tener en cuenta que el comprador tiene el derecho y la posibilidad de reclamar, tras la entrega del inmueble, todos aquellos defectos en la construcción que se hubieran producido por la constructora y/o por la promotora. Es más, esta situación es mucho más frecuente de lo que cabría imaginar.
Por ello, resulta fundamental que el comprador conozca la respuesta a las preguntas que se presentan tras la toma de posesión del inmueble:
- ¿Qué son los defectos de construcción y qué tipos hay?
- ¿Quién es el responsable en los defectos de la construcción?
- ¿Puedo reclamar los defectos que se presentan?
- ¿Qué plazo tengo para reclamar los defectos que haya podido advertir tras tomar posesión del inmueble?
- ¿Tengo derecho a una indemnización o puedo reclamar los cambios que resulten necesarios en la construcción?
- ¿Qué tengo que hacer para reclamar los defectos en la construcción?
- ¿Qué se recomienda a los propietarios para poder iniciar una reclamación por los defectos en la construcción?
En el presente artículo trataremos de contestar a todas estas preguntas y, si el lector tuviera alguna pregunta que no se haya contestado, siempre podrá consultar con nosotros en el email info@doycalegal.es, y trataremos de contestar todas aquellas dudas a la mayor brevedad posible.
Este tipo de reclamación se fundamenta en el cumplimiento de las normativas de construcción y los estándares de calidad exigidos, así como los contratos de compraventa suscritos con la promotora, teniendo, por tanto, consecuencias tanto para las propias promotoras como para las constructoras que hayan ejecutado las obras de construcción
- Tipos de defectos en la construcción.
Los defectos en la construcción son todos aquellos problemas y/o fallos en la estructura, instalaciones y/o acabados de un inmueble que el propietario pudiera advertir tras tomar posesión de este.
Los defectos en la construcción se pueden clasificar en tres categorías principales:
- Defectos estructurales: que son todos aquellos que afectan a la estabilidad y a la seguridad del inmueble. Dentro de estos defectos cabe destacar aquellos que afectan a los cimientos, muros de carga, pilares o techos. Estos defectos pueden derivarse de errores de diseño, materiales inadecuados o prácticas de construcción deficientes, y pueden poner en riesgo la integridad del edificio y la futura seguridad de sus ocupantes.
- Defectos de acabados y materiales: son todos aquellos problemas que afectan la estética y la funcionalidad de la edificación, como grietas en paredes, humedad, acabados de pintura defectuosos, acabados con materiales inadecuados o problemas con los cerramientos. Aunque estos defectos no comprometen la estabilidad estructural, pueden reducir la calidad de vida de los habitantes y, en algunos casos, causar problemas a largo plazo.
- Defectos de instalaciones: en este apartado se incluyen todos aquellos problemas en sistemas eléctricos, de fontanería, calefacción, ventilación y aire acondicionado. Estos defectos pueden derivarse de instalaciones incorrectas, materiales de baja calidad o mantenimiento inadecuado. Problemas en las instalaciones pueden aumentar el riesgo de incendios, fugas de agua y otros peligros.
- ¿Quién es responsable de los defectos en la construcción? ¿Puedo reclamar los defectos que se presenten en la construcción?
En nuestro Ordenamiento Jurídico, los responsables de una construcción tienen la obligación de entregar un inmueble cumpliendo con los estándares de calidad y seguridad exigidos (y previamente contratados). En este sentido, debemos tener claro que los agentes que intervienen en la construcción (constructores, arquitectos, ingenieros, promotores, etc.) son los responsables directos de la solidez y la seguridad de la construcción. Por regla general, el constructor es el que asume la responsabilidad de los defectos de ejecución, mientras que el arquitecto asume responsabilidad por los errores de diseño o supervisión de la construcción.
Dicho lo cual, debemos afirmar con un “sí categórico” que podemos reclamar todos aquellos defectos que se presenten en la construcción tras la toma de posesión del inmueble.
- ¿Qué plazo tengo para reclamar los defectos en la construcción?
Atendiendo a todo lo anterior, el propietario debe tener siempre muy claros los plazos de los que dispone para poder iniciar cualquier tipo de reclamación, tanto a la promotora como a la constructora, por todos aquellos defectos que haya advertido en su propiedad tras haber tomado posesión del mismo.
Según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), debemos tener muy claros tres plazos esenciales que se desglosaremos a continuación (1, 3 y 10 años), que se regulan en los artículos 17 del citado texto legal:
- 1 año para reclamar todos aquellos daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
- 3 años para reclamar todos aquellos daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos constructivos o de las instalaciones que supongan un incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- 10 años para reclamar todos aquellos daños materiales causados en el edificio por vicios y/o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia y la estabilidad del edificio.
A los efectos de lo anteriormente expuesto, debemos hacer mención también a lo que se conoce como responsabilidad decenal (artículo 1.591 del Código Civil) en los procesos constructivos, ya que esta responsabilidad recae directamente en aquellos contratistas, arquitectos y demás profesionales que intervienen en los procesos de construcción. Esta responsabilidad se deriva de la declaración de ruina del edificio por vicios presentes en la construcción, entendiéndose por ruina el derrumbamiento de un edificio, el riesgo de derrumbamiento futuro o deterioro o menoscabo grave de una edificación que, sin afectar a su solidez, se considera del todo excesiva para el uso para el que está destinado, haciendo imposible si habitabilidad.
No obstante lo anterior, también debemos tener muy presente el plazo de cinco años para reclamaciones por incumplimiento contractual que establece nuestro Código Civil (artículo 1.964.2, en relación con el artículo 1.124 del mismo texto legal).
- ¿Tengo derecho a una indemnización o puedo reclamar los cambios que resulten necesarios en la construcción?
En respuesta a esta pregunta, y al no estar específicamente contemplado en nuestro Ordenamiento Jurídico, tenemos que atender a lo establecido por la Jurisprudencia, que son todas aquellas Sentencias dictadas por los Tribunales sobre casos similares.
Atendiendo a lo anterior, la regla general es que la parte responsable (promotora o constructora) quede obligada a subsanar todos aquellos errores o defectos en la construcción que hayan quedado debidamente acreditados, procediendo únicamente una indemnización cuando la reparación del defecto sea del todo imposible.
- ¿Qué tengo que hacer para reclamar los defectos en la construcción?
Los pasos a seguir para poder reclamar los defectos en la construcción son, por regla general, los siguientes:
- Detección y documentación: el propietario debe identificar y documentar los defectos observados, tomando fotografías, notas, etc. En este punto, debemos apuntar que siempre es recomendable contar con informes de profesionales, como arquitectos o ingenieros, que acrediten desde un punto de vista profesional y técnico el alcance de los defectos que se puedan dar en la construcción.
- Comunicación previa con el constructor y/o promotor: antes de iniciar cualquier reclamación por la vía judicial, se recomienda contactar previamente con el constructor y/ promotor para informar de los defectos previamente detectados, solicitando una solución amistosa extrajudicial.
- Reclamación judicial. En aquellos casos en los que no fuera posible alcanzar un acuerdo extrajudicial, el propietario puede presentar una reclamación judicial.
Solo en la reclamación judicial sería necesario contar con un abogado y un procurador, pero siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado desde el comienzo de la reclamación, ya que es importante fundamentar jurídicamente de manera correcta el origen de lo que estamos reclamando.
- Recomendaciones para los propietarios
Para terminar, es muy recomendable adoptar una serie de medidas preventivas y estar bien informados para gestionar adecuadamente una reclamación por defectos de construcción. Algunas de estas recomendaciones son:
- Realizar una inspección exhaustiva antes de aceptar la entrega del inmueble, contando siempre con profesionales debidamente cualificados.
- Conservar toda la documentación que se haya generado durante el proceso de compra y construcción del inmueble (contratos, facturas, correos electrónicos, etc.).
- Documentar correctamente todos aquellos defectos de la construcción que se hayan advertido (fotografías, vídeos, informes técnicos, etc.).
Por tanto, debemos tener muy claro que la reclamación por defectos de construcción es un derecho de los propietarios y una obligación para los constructores y promotores.
Si tienes alguna duda sobre la reclamación de los defectos de construcción, no dudes en contactar con el equipo de DOYCA Estudio Legal a través de nuestra web (www.doycalegal.es) o a través de nuestra dirección de correo electrónico (info@doycalegal.es).