Jesús Domínguez
Socio de DOYCA Estudio Legal
La concesión de préstamos hipotecarios en España ha ido aumentando en los últimos años, tras el paréntesis provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y los consiguientes efectos que tuvo, de uno y otro signo, tanto para las entidades bancarias y financieras como para los ciudadanos. Si bien nos encontramos lejos de los desmedidos niveles alcanzados en el período precrisis -ciertamente ya no se dan hipotecas tan ligeramente como antes-, poco a poco el mercado de la vivienda hipotecada ha ido recuperando posiciones, aunque haya sido en un escenario mucho más restrictivo que el que se vivía en aquellos años de aparente riqueza generalizada en la población.
No sería aventurado afirmar que uno de los grandes errores que en aquella crisis de 2008 (y años posteriores) llevó a miles de españoles a perder su casa a favor del banco, tras no poder hacer frente al pago de su hipoteca, fue el no ser conscientes de las obligaciones que implicaba solicitar un préstamo hipotecario y, particularmente, el desconocimiento de las consecuencias que supondría el impago de sus cuotas.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que un préstamo hipotecario no deja de ser un contrato formalizado entre el prestatario (ciudadano que solicita el préstamo) y prestamista (entidad bancaria); con las consiguientes obligaciones contractuales que ambas partes aceptan cumplir, conforme a los preceptos recogidos en el Título II del Código Civil y demás leyes aplicables. Importante es subrayar en este sentido el papel que ha jugado desde hace unos años la Ley 5/2019, de 15 de marzo de los contratos de crédito inmobiliario, a la hora de poder ofrecerle una mayor protección y transparencia al consumidor, en el momento de suscribir una hipoteca.
¿Y qué sucederá si dejo de pagar las cuotas de mi hipoteca? Lo primero que hay que aclarar es que el banco (o entidad acreedora que corresponda en cada caso) suele realizar un primer intento de cobro de forma extrajudicial, para valorar la posibilidad de que el cliente deudor pueda ponerse al día en el pago de las cuotas (como mínimo tiene que ofrecerle para ello el plazo de un mes) y así evitar una reclamación por la vía judicial.
Sin embargo, si la deuda se mantiene y no se alcanza un acuerdo de pago, la entidad bancaria podrá dar por finalizado el contrato de préstamo hipotecario, en aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado que se incluye en este tipo de contratos, y que en los últimos años ha sido limitada por las nuevas exigencias impuestas por el artículo 24 de la ya citada Ley 5/2019, de 15 de marzo de los contratos de crédito inmobiliario, en aras de favorecer y proteger al deudor hipotecario. En este sentido, si el impago se produce en la primera mitad de la hipoteca, se declarará vencido anticipadamente el préstamo cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades. Por otro lado, si el impago tiene lugar en la segunda mitad del préstamo hipotecario, el préstamo se declarará vencido anticipadamente cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.
En ambos casos, el banco procederá entonces a reclamar la totalidad de la deuda por medio de lo que se conoce como procedimiento de ejecución hipotecaria (no confundir con el procedimiento de desahucio, aunque a veces los medios de comunicación confundan lamentablemente ambos términos), cuyas particularidades en su tramitación procesal se encuentran recogidas en los artículos 681 y ss. de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil, y las cuales desarrollaremos en la próxima publicación de nuestro Blog.
Para más información sobre las consecuencias del impago de una hipoteca no dudes en consultar a nuestro equipo de DOYCA Estudio Legal.