Jesús Domínguez
Socio de DOYCA Estudio Legal
Una vez agotadas todas las posibles vías de acuerdo con el banco (o acreedor hipotecario que se trate), lo más habitual es que acto seguido éste reclame la totalidad de la deuda (además de los intereses devengados y las costas procesales) por medio de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, cuyas particularidades se encuentran recogidas en los artículos 681 y ss. de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante “LEC”), y al cual se le aplica supletoriamente lo dispuesto asimismo en los artículos 538 y ss. para la denominada ejecución ordinaria.
El artículo 681 LEC establece que “1. La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo”. Esto significa que el acreedor (normalmente el banco o fondo de inversión, si éste último ha comprado dicho crédito) podrá cobrarse su deuda apropiándose de la garantía (vivienda) que el prestatario (o, en su caso, el hipotecante no deudor) aportó en su día para recibir el préstamo, tras la tramitación de un procedimiento judicial reglado para ello (ejecución hipotecaria).
La ejecución hipotecaria deberá tramitarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la vivienda (artículo 684.1.1º LEC) y será necesario para ello actuar por medio de abogado y procurador (artículo 539 LEC).
Se iniciará a través de demanda presentada por el acreedor, en primer lugar, frente al deudor del préstamo. De igual modo, podrá dirigirse frente al llamado hipotecante no deudor (ejemplo: el padre que aporta su casa para garantizar el préstamo concedido a un hijo) e incluso frente al tercer poseedor que, sin haber intervenido en la operación de la concesión del préstamo hipotecario, actualmente es titular de la vivienda porque la adquirió con posterioridad, encontrándose la hipoteca aún sin cancelar (artículo 685.1 LEC).
Presentada la demanda de ejecución hipotecaria, se procederá a requerir de pago a los demandados y, paralelamente, el Juzgado librará oficio al Registro de la Propiedad donde se halle inscrita la vivienda hipotecada para que expida la correspondiente certificación de dominio y cargas (artículo 688.1 LEC). Este documento registral tiene como finalidad, entre otras, constatar que efectivamente la hipoteca sigue vigente sobre el inmueble y puede ser objeto de ejecución. En este sentido, si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerida de pago, se le notificará la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en el procedimiento (artículo 689.1 LEC). Igualmente se informará de la existencia de la ejecución hipotecaria a los acreedores cuyo derecho hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca (artículo 689.2 LEC), por si pudieran cobrar igualmente su crédito, una vez saldada la deuda con el demandante que ha instado el procedimiento.
Recibida la demanda por el demandado, éste tendrá el plazo de 10 días hábiles para oponerse a la misma, alegando para ello cualquiera de los motivos tasados en el artículo 695 LEC (extinción de la hipoteca, cláusulas abusivas, etc.).
Cumplidos los anteriores trámites procesales, la ejecución hipotecaria alcanzará su momento procesal más importante: la subasta judicial. Su convocatoria y celebración se regirán por lo dispuesto en el artículo 667 y ss. de la LEC, y se llevará a cabo por medio del Portal de Subastas del BOE. Finalizada esta, y en la mayoría de supuestos que se dan en la práctica diaria, el demandante se adjudicará la vivienda como pago de la deuda contraída con el demandado. Dicha adjudicación se formalizará mediante el denominado decreto de adjudicación (artículo 673 LEC), expedido por el Juzgado de Primera Instancia donde se tramita el procedimiento, y a través de cual el nuevo propietario del inmueble podrá inscribir su título en el Registro de la Propiedad, así como cancelar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble subastado (artículo 674 LEC). El procedimiento de ejecución hipotecaria finalizará con la entrega y posesión de la vivienda subastada a su nuevo titular; momento en el cual, además, habrá que atender siempre a la situación en la que se encuentre el inmueble para proceder al lanzamiento, en su caso, de los ocupantes de la vivienda (artículo 675 LEC).
Finalmente, es importante recordar -ya que desgraciadamente es bastante frecuente la creencia errónea en esta afirmación- que no siempre queda definitivamente saldada la deuda mantenida con el acreedor, tras haberse perdido la vivienda hipotecada en la subasta judicial, ya que esto únicamente sucederá si el valor del bien adjudicado resulta suficiente para saldar dicha deuda. En caso contrario, el deudor deberá responder, por medio de sus bienes presentes y futuros, de la cantidad que aún reste por pagar (artículo 1911 Código Civil).
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